专家称房价再难上涨？孟晓苏坦言：他完全不懂房地产

楼市毒舌

楼财君看了孟晓苏聊他刷到的那段视频，能明显感觉到他是真憋了一肚子气。孟晓苏直言，对方不是一般不懂房地产，是彻底不懂，说的全是外行话。

网络上盛传的那段房地产相关视频，对方一上来就说过去房价涨了一百倍，现在不能有这期望值了。可孟晓苏完全不买账，他反问，商品房啥时候涨过一百倍。对方明显是把当年房改时，以折扣价卖给老职工的福利房当成了商品房。当年两三万块钱买的房，后来在北京上海涨到一千万，看似有三四百倍涨幅，但这根本不是商品房。楼财君觉得孟晓苏这话点得很准，房改房是老职工历史上该得的产权，多年没落实才通过房改方案以合理价格出售，出售时还考虑了老职工交过的租金、对国家的贡献，算了工龄给了工龄折扣和一次性付款折扣，把原本五六万块钱成本价的房子降到两三万或三四万卖给老职工。这是特殊阶段的特殊政策，就算当时有商品房也不是这个价。房改房和商品房是两回事，虽然后来并轨允许上市交易，但拿房改房的涨幅当商品房的标杆完全是时空错位，风马牛不相及。

再说说人均住房面积的事，对方说中国人均四十二平方米，相当于欧洲。孟晓苏直接拆穿了数据里的猫腻，楼财君也觉得这数据根本不能直接比。首先四十二平方米是城乡居民平均，包含了农村，去掉农村仅城镇就降到三十六点五平方米。而且中国算的是建筑面积，欧洲用的是使用面积，楼房都有公摊，把城镇三十六点五平方米建筑面积刨去公摊，就只剩二十五点六平方米了，和四十二平方米差了一大截。更别说北京上海这些大城市，人均使用面积只有二十二到二十四平方米，比全国城镇平均还少。城乡平均不能直接对标欧洲使用面积，大城市人均使用面积远低于全国城镇平均，拿这样的数去比实在太不负责。孟晓苏觉得，不懂就别斩钉截铁乱下结论。

还有老龄化的说法，对方压根没说清具体意思。楼财君认同孟晓苏的观点，人口老龄化其实是对新住房形态提了要求，比如旧城改造、加装电梯、适老化改造，这些都是不小的工作量，压根不直接意味着住房需求减少。要是想说人口净减少就该直接说，可就算人口净减少，也不必然导致房价下跌。日本最近十六年人口净减少，幅度比中国还大，但最近十二年房价一直在持续上涨，用人口问题说住房没需求，根本站不住脚。

再看中国的情况，对方说百分之六十七是城镇居民，可这是常住人口，户籍人口城镇化率还不到百分之五十，差了大概十八个百分点。这部分常住人口里，大部分没解决住房，很多还在租农民提供的城中村房子，没享受到政府租赁房。光是两亿五千万新市民，加上四千多万随迁儿童，就将近三亿人，对应一亿多个家庭，这无疑给城镇住房建设，尤其是保障房提供，带来了巨大需求。户籍人口城镇化率不到百分之五十，近三亿人带来巨大住房需求，不能因为商品房购买预期受不良情绪影响减少，就说没需求了。

孟晓苏还提到，中央推动房地产市场止跌回稳，去年就提了，对方三月份说的话被误传成最近刚讲的，起了很不好的作用。楼财君觉得，对方的视频确实让很多居民的信心进一步垮塌，毕竟大家会觉得他的身份可能代表着某些立场，关键平台上的这番话杀伤力更大。现在楼市跌得厉害，牵连了很多产业，导致不少人下岗失业，收入减少，更严重的是房价出现垮塌式下滑，跌幅已经达到百分之三十。按中国城镇住房总价值四十五万亿算，这一下就丢掉了十三多万亿，相当于中国一年的 GDP 总量。要知道中国股市总市值还不到一百万万亿，这么大的资产缩水，对方还在唱衰，实在不应该。止跌回稳是包括退休党政干部在内的所有人的责任，都该为中央的部署出力，对方对着老百姓说严厉的话，更该对当前形势有点责任感，不能觉得这事跟自己没关系。