房产税要来了？大会定调，专家提出免税面积

楼市毒舌

近期，关于房产税的讨论又热了起来，前财政部长楼继伟在公开场合表示，房地产税法起草工作已经完成，但还没经过全国人大常委会正式通过，也没进入试点阶段，这一表态让市场纷纷猜测房产税是不是要落地了，而专家提出的免税面积方案和具体税额计算方式，也让大家对这个政策的影响有了更直观的感受。

房产税不是新话题，早在二零一一年，上海重庆就率先试点征收，主要针对高档住房和多套房产，二零二五年，随着房地产市场调控进入深水区，房产税的立法进程明显加快，楼继伟的表态透露出两个关键信息，一是立法层面已经取得阶段性成果，二是当前市场环境下全面推行还得谨慎。

当前楼市还处在止跌回稳的阶段，要是这时候推出房产税，可能会引发三大风险，一是全民化债潮，个人手里的债务还没还清，房企的高负债也没解决，税负增加可能会逼着业主抛售房产，加速房价下跌，二是抛售潮，现在房产挂牌量已经很高了，再加上多套房业主集中卖房，房价可能会二次探底，三是金融系统风险，房地产和金融绑得很紧，房价大幅下跌可能会让银行出现坏账，进一步冲击市场信心。

尽管全面推行要谨慎，但专家已经拿出了房产税的具体设计方案，参考上海重庆的试点经验，建议把人均免税面积设定在四十至六十平方米，以一线城市为例，要是按人均四十平方米算，两口之家能免税八十平方米，四口之家能免税一百六十平方米，超出的部分就按阶梯税率征收，超五十平方米以内税率是百分之零点五，超五十至一百平方米是百分之零点八，超一百平方米以上是百分之一点二。

举个具体例子测算一下，上海某业主家有三口人，住房面积一百六十平方米，要是免税面积为一百二十平方米，那超出的四十平方米就得缴税，按当地房价每平方米六万元、税率百分之零点五计算，每年要交的税额是一万二千元，要是这个家庭有三套房，总面积三百五十平方米，超出免税面积二百三十平方米，按百分之一点二的税率计算，每年的税额就高达十六万五千六百元。

房产税落地后会直接改变市场格局，三类人群受冲击最大。

三四线城市的多套房业主，这些城市的房产已经回归居住属性，房价没什么上涨动力，随着房龄增长，房产价值开始贬值，再加上人口一直往外流，可能会出现租不够税、卖又亏本的困境。

高杠杆炒房者，这类人靠贷款买了好几套房产，原本等着房价上涨快速套现，可房产税的累计成本可能超出预期，不仅赚不到价差，甚至连靠租金还贷款都做不到，资金紧张的时候可能会断供

远郊房和旅居房业主，这类房产本身流动性就差，要是再叠加房产税成本，业主可能会面临养房成本高、出租难、出售更难的三重压力

房产税的本质不是打压房价，而是推动房地产市场向存量时代转型，随着卖地的收入越来越少，房产税会成为地方财政的重要补充，对普通刚需家庭来说，免税面积的设计已经充分考虑了居住需求，不用过度焦虑，但对多套房业主来说，得提前做好准备，优化自己的资产配置

当前，部分试点城市已经开始调整房产税政策，体现了因城施策的调控思路，比如上海对持有居住证满三年的非户籍居民家庭购买首套房暂免征收房产税，二套及以上住房人均不超过六十平方米也免征，重庆则调整了征收对象，提高了免税面积。

未来，房产税的全面推行还得等市场企稳，但它对财富观念的重塑作用已经显现出来，从囤房暴富到重视生活体验和自身能力，房产税或许会成为这一转变的关键推手。